資金計画や住宅ローンについて解説！ 住まいづくりにまつわるお金のエトセトラ　お得に住宅ローンを組む方法と繰り上げ返済について

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家づくりを考えはじめると、間取りやデザインと同じくらい気になるのが「お金」のこと。

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住宅ローンってどう組むの？繰り上げ返済は本当におトク？税金や制度はどこまで使えるの？…と、知りたいことが山ほど出てきます。

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でも大丈夫。

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この連載「住まいづくりにまつわるお金のエトセトラ」では、ちょっとややこしく感じるお金の話を、暮らしに役立つヒントとしてわかりやすくご紹介していきます。

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家づくりをもっと安心して、もっと楽しく進められるように、一緒に学んでいきましょう。

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有利な条件で住宅ローンを組むには？

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住宅ローンを組むときは、「どの金融機関を選ぶか」という視点ではなく、「希望する借入金額やライフプランに合った商品を選ぶ」という視点が大切です。

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マイホームに対する理想をふくらませつつも、現実をしっかり見る作業も怠らないようにしましょう。

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住宅ローンには金融機関による審査が必要で、自分たちに適したものを見つけたとしても融資が通るとは限りません。

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融資を受けやすくする自己対策としては、頭金を多く準備すること。借入総額を抑えられれば、不安要素があったとしても条件の緩和が期待できます。

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頭金を準備することで、金融機関や住宅ローン商品選びでの自由度が高くなったり、借入総額に対して一定割合以上の金額を用意すると優遇金利の適用につながったりするメリットもあります。 .　 .　 一方でデメリットになるケースは、頭金を貯める数年の間に金利が上がってしまうこと。 .　 .　 利息分の負担が増えて支払総額も増えるので、早くに建てて返済を始める方がオトクになるかもしれません。 .　 .　 いずれにしても、自己資金を細かく把握しておくことが不可欠です。

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繰り上げ返済するとオトク？

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住宅ローンの繰り上げ返済とは毎月の返済とは別に、住宅ローン元金の返済を臨時で行うことで、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

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どちらも総返済額を抑えられますが、どちらが適切かは個々によって異なります。

 

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	元金	毎月の返済額	返済期間	合うタイプ
返済期間短縮型	減る	そのまま	短縮できる	・定年退職後も返済が続く予定の人 ・住宅を貸すことを検討している人 ・高い金利で借りている人
返済額軽減型	減る	下がる	短縮できない	・毎月の収支が赤字の人 ・今後、支出の増加が見込まれる人 ・今後、収入の減少が見込まれる人

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総返済額が軽減でき、将来支払うはずだった利息の節約ができる一方で、デメリットもあります。 .　 .　 当然ながら手元の資金が減少するので、車の買い替えや教育などで資金が必要になった場合に、住宅ローンより金利の高いローンを組んで調達することになれば本末転倒。 .　 .　 また、残債が減ることで団体信用生命保険(団信)の保障額も下がります。繰り上げ返済は取り消し不可。 .　 .　 将来的な資金計画や保険で賄える必要保障額を把握したうえで、繰り上げ返済をするかどうかを判断しましょう。

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【注意点】

・住宅ローン控除が適用できなくなる場合がある

・金利が低い場合は、利息軽減効果が小さくなる場合がある

・病気や失業の緊急時に、資金が足りなくなることがある

・手数料がかかることがある

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※繰り上げ返済ではなく、金利の低い金融機関への借り換えという手段もあります。ただし、事務手数料がかかるので、繰り上げ返済や借り換えの検討時には金融機関や専門家へ相談するのが得策です。

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繰り上げ返済に適したタイミングは？

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住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングは、早いほど効果が高くなります。理由は、返済の初期ほど利息部分の割合が大きいから。

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繰り上げ返済で支払う資金のほとんどは、元金の返済に充当されるため、利息の支払い割合が大きい初期ほど、元金の減額メリットが大きいといえます。

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ただし、前述したようにデメリットがあることをお忘れなく。

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収入減少への備えや生活資金の確保、将来のライフイベントに対する資金の準備なども考慮したうえで、慎重に繰り上げ返済を行いましょう。

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いかがでしたでしょうか。今回は、お得に住宅ローンを組む方法と繰り上げ返済についてご紹介しました。

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仕組みを知ることで、自分に合った選択肢が見つけやすくなります。

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次回は、住宅購入に関わる税金＆税金対策について、より具体的に見ていきますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

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